摘 要:为了解决本校教职工的住房问题,许多高校都建有自己的居住小区。高校住房制度改革以后,这些住房已经变成了教职工的私有财产,学校不必再承担管理义务。但是小区的管理问题确实又涉及到教职工的切身利益,事关学校的稳定和建设发展。如何构建适合于高校教职工住宅区的管理机制,已成为各高校亟待解决的难题。文章针对高校教职工住宅区提出了建立物业化管理机制的构想,并经实践证明可行。
关键词:高校教职工 住宅区 物业管理
中图分类号:G647文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2009)08-080-02
1992年以前,全国高校的教职工住房和地方政府直管公房一样,采取的是低租金、福利性的实物分配政策,它是与我国当时经济体制相适应的。随着经济体制的改革深化,从1992年开始,高校与地方同步实施提高房租、对教职工发放住房补贴、实行住房公积金制度等房改政策。随着高校教职工住房制度改革和高校后勤社会化的不断深入,以及社会物业管理企业的不断发展和完善,分析和研究高校教职工住宅区物业管理现状、存在的问题以及解决的办法,如何建立具有高校教职工住宅区管理特色、规范、专业的物业管理机制,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障,是高校房地产管理工作者必须面对和应该认真思考的一个重要课题。
一、高校教职工住宅区的物业管理现状及问题
1.房屋产权多元化,住户成分日趋复杂。原来教职员工住宅区住房产权单一,都是国有房产,公房出售后产权发生了转移,公有房与私有房产权交叉,再加上原来教职工的离职、退休或去世等各种原因,又使私有房产产权再次发生了转移,特别是2006年以后许多高校教职工的住房可以向社会公开出售,私有房屋产权的结构和产权所有者身份更加复杂,使得教职员工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应,矛盾不断加深,甚至发生触发法律的案件。
2.房屋结构老化,维修经费缺口较大。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的。随着时间的推移,尤其是在上世纪六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,许多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施很不齐全,设备陈旧、老化,维修问题相当突出,维修经费缺口较大。而且,这部分住房在房改出售时有的还未建立维修基金,住房的产权虽然已经是个人的了(有些产权人现在还不是学校的人),但现在的维修基金还得向学校伸手要,很不合理。住在校外商业开发住宅区的教职工也很有意见,认为学校的钱用在一部分人头上很不公平。
3.住户“物业服务社会化”的意识不强,依赖性较大。实行高校住房制度改革以前,高校教职工住宅区的各项服务都是由学校包揽,包括小区内的绿化、保安、保洁、配套设施添置与维修以及社区管理,全是福利性的。住户对物业管理不太关心,也不去主动认识和了解物业管理,对物业管理收费更是采取消极态度,几乎没有“自己花钱买物业服务”的消费观念,小区的各项管理和服务在由福利性向社会化转变的过程中遇到的阻力很大。
4.物业管理经费短缺,难以提供优质服务。随着高校后勤社会化的不断深入,学校对教职工住宅区的投入也逐步减少,迫使住宅区物业管理公司必须成为独立核算、自负盈亏的经济实体。由于高校住宅小区老化严重,维修工作量大,加之外租户比例逐年增加,而且高校教职工住宅小区对物业管理的要求很高,小区不仅仅只是教职工生活居住的场所,也是其思想文化交流、休闲娱乐,开展各种文体活动的重要场所。要满足这些高要求,物业公司努力必须创建高品味的人文环境,提供全方位、高质量、综合性的优质服务。开展这些工作均需要一定的资金作保障,而高校教职工住宅小区的物业收费往往还比纯商业性社会住宅小区的收费标准要低一些。所以,物业管理公司的运行经费经常出现赤字,有限的物业管理费使得物业管理公司日常收支捉襟见肘。
二、高校教职工住宅区的物业管理思路及对策
综上所述,从长期来看,高校房改以后学校房管部门的一些职能已经转化为物业管理企业的行为了,但是在短期内工作任务还是非常重的。学校房管部门在教职工住宅小区物业管理改革实践之初,应当帮助小区物业管理公司得到各方面的帮助,包括学校领导的重视,地方政府、行业主管部门的支持,教职工住户的理解。最终的目标是实现教职工住宅小区的日常管理与学校脱钩,实现教职工住宅小区的完全物业化管理。为了使这个目标成为现实,我们江苏科技大学房管部门在这方面进行了多年的探索与研究,具体可归纳为三个方面:
第一,改变教职工理念,强化“物业服务社会化”意识。每一次改革无论形式如何,最主要的还是理念。对于推动和发展高校教职工住宅区物业化管理,将高校教职工住宅区的管理推向市场化,最关键还是要让高校的教职工转变理念,接受物业服务必须走向社会化的现实。
江苏科技大学于1998年成立后勤服务实体公司——物业管理公司,专业从事学校校园和教职工住宅区物业管理工作。在成立之初,学校领导高度重视,在人力、物力、财力等方面给予大力支持,在物业公司技术人员缺乏的情况下选派专业技术人员对水泵房、配电房、电梯等一些专业设施设备进行定期维修保养工作,并对物业相关服务人员进行技能培训。另一方面,注重提高物业服务质量,在物业公司内部推行职业资格上岗制,加强对物业管理从业人员的培训。在物业服务费上,对所在小区的教职工实行定额收费,每户每月只收10元钱,费用较少,物业公司运行经费的缺口经学校审计部门审计后给予适当补贴,使教职工易于接受,较好地完成了教职工住宅小区的物业化管理的启动工作。
第二,成立住宅区业主自治组织,推进物业服务市场化。在大多数教职工购买公房后,按照《物业管理条例》要求,学校领导积极推动成立业主自治组织机构——业主委员会,构建学校与小区物业管理公司缓冲带,有效避免学校与业主直接发生矛盾。
我校是在小区试行物业管理服务五年后,在大多数业主对物业管理服务工作有一定认识的基础上,由学校领导出面,主动与政府相关职能管理部门沟通、交流,按照《物业管理条例》程序,在政府房管部门、物业管理部门指导下召开教职工住宅区业主代表大会,使住宅小区的业主委员会于2003年得以顺利成立。
成立业主委员会对于教职工住宅小区的物业化管理具有划时代意义。一方面,它理顺了物业管理公司与学校的关系,由以前的直接关系变为间接关系,学校相关职能部门只与业主委员会沟通,沟通的内容包括:业主集中反映的问题、需要更新的公共设施设备,以及属于全体业主需商讨的其它问题。另一方面,由业主委员会对物业管理公司进行监督、考核,签定物业服务协议,将物业管理工作推向市场化。业主委员会成员在成立之后对周边小区进行考查,根据考查的结果对物业管理提出服务建议,同时根据现有物业服务情况按照《物业服务等级标准》,经过业主委员会讨论并召开业主代表大会,确定与物业服务等级标准相适应的新的物业服务费收取标准,取消了原来的定额收取。在物业服务费提高标准的工作中,由于物业服务工作本身做得比较扎实,再加上学校领导的推动和业主委员会大量细致的工作,使得调费工作进行得非常顺利,教职工也纷纷表示原先按定额收取是无法体现等值服务的,现在的收费标准大家都觉得能够接受,因为与其他商业住宅小区比较,住户普遍认为是质价相符的。通过成立业主委员会,学校房管部门确实从小区管理的一些琐碎事务中得到解脱。
第三,不断提高物业服务质量、促进物业服务公司良好发展。由于高校教职工住宅区的特殊性,高校教职工住宅区实行物业化管理以后,并不意味着学校完全放弃对物业管理工作的监管。相反为了保证物业服务质量,保证教职工有一个温馨的居住环境,学校房产主管部门应经常联系业主委员会,共同按《物业服务等级标准》对小区的物业管理工作进行走访、检查并提出服务要求,促使物业服务工作的质量不断提高,以此来满足广大教职工对小区物业管理的需求。
我校教职工住宅小区自2003年成立业主委员会以来已有6年的时间。在这6年中,物业公司通过了ISO9000年认证。物业管理公司大还量引进专业技术人才,努力钻研物业管理新知识,了解行业新动态,形成“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神。同时本着“做大、做强”的目标,物业管理公司不断拓展了其它新的物业服务项目,在学校的支持下,开发了包括住宅区周边的门面房,住宅区内的蔬菜、水果市场,洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点也相继开业,广开资金来源渠道,弥补物业服务费的不足,从而确保了教职工住宅小区物业化管理的良性持续发展。他们通过与市场的互动和技术上的练兵,增强物业服务技能,提高了物业服务质量,教职工对此都比较认可。2008年的业主代表大会,在确定新一年的物业管理协议中,将原来的物业服务等级作了适当调高,我校教职工住宅小区的物业化管理可望再迈上一个新的台阶。
三、结束语
高校教职工住宅小区的物业化管理是一个值得探索与研究的、具有现实和历史意义的新课题。高校教职工住宅小区的管理不完全等同于社会上的物业管理模式,它的各项服务应有高校自身的特点和属性,在实施物业化管理的过程中必须依靠学校的支持、政府行业主管部门的指导以及与教职工的配合,建立起具有高校教职工高品味居住小区特色的物业管理模式,既使学校不再被教职工住宅小区的事务所纠缠,又能使教职工享受到全方位、高质量、高水平的物业服务,最终实现学校、教职工、物业管理公司等方面都满意都发展。
(作者单位:江苏科技大学 江苏镇江212003;第一作者罗学军为江苏科技大学国有资产处副处长、硕士、高级工程师)